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商振,企业组织与人才发展教练。主要研究方向:组织效能与团队领导力。核心讲授课程:团队领导力、管理提升训练MTP、管理者的战略观、关键链——HOLD住项目管理的核心等。图书作品:《身边的管理学》、《职业精神》、《树立正确职业精神的30条法则》、《从历史看职场》。 邮箱:shangzhen626@163.com。

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对不起,炒房客您掉坑里了!  

2008-07-08 07:28:11|  分类: 商振有话说 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    文、《职场有坑》一书作者商振

   《炒房客69套归零,从亿万富豪到深圳民工》(据《华夏时报》报道),说的是因为房价跌幅超过30%,一个曾经炒房子资产上亿的人,现在已经成为了赤贫。

    炒房客李金东手中的楼盘连续降价都卖不出去。其中位于南山蛇口半岛城邦楼盘就有一套典型的亏损楼,这套121平方米的房子,是2007年12月用310万买进的,李金东花了2000块好处费借用别人的身份证从银行贷款236万,从2008年4月份过户后开始还贷,每月贷款近2万元。李金东以为5月以后应该能卖到360万至400万,但放盘后一路从320万连续降到300万、280万都无人问津,最后降至250万也卖不出去。面对各大银行每个月30多万的还贷压力,李金东想尽了各种挽救的办法。房子出租吧,租金远远抵不上月供。李金东就是其中一个被深套而猝死的典型,最高时其手中的房屋数量达到69套,而如今他成了住每月300元农民房的清贫一族。

   “以前的那个李金东已经死了,我现在只是一个民工,一个住农民房的民工,一个卖音响的民工。”李金东连说了几个民工来唤醒自己,也在试图唤醒其他正在做着发财梦而实际上即将和他一样掉坑里的炒房客。

    房产价格在专家的预测中不是一直都要升的吗?怎么忽而吧的就下跌了呢?其实不难发现,房地产专家们总是能为房子价格上涨找出一万个理由,总会有人在房价上涨之前给你个理由先,而后在大家的一片恐慌之中,房价真的上涨了。但往往这些理由都脱离了定价的基本规则,缺乏基本面的支持。

    销售价格=成本价格+利润,这是最简单也是国际通用的产品定价法则。利润因素取决于产品的供需关系,供大于求,为了卖出去利润期望值自然小,供小于求,根本不愁卖,利润期望值自然就大。从供需看,房子建设产能和需求量一直是平衡的,甚至产能总是保持约大于需求。根据北京市统计局发布的数据显示,1-4月北京住宅销售面积为181.3万平方米,同比下降54%,降幅比一季度扩大6.1个百分点。其中,现房住宅销售面积48.3万平方米,期房住宅销售面积133万平方米,同比分别下降47%和56%。房产销售只有两种可能:自住以及投资。目前如此销售面积如此大幅缩水,是否可以理解为投资性房屋购买行为处于观望?那么,在繁荣的房产市场中,投资性住房所占比例要占多少?由此可见,房屋的供应量是远大于实际居住需求量的。别和我说石油涨价、钢材涨价、拿地成本涨价之类的理由,这些涨价不是一天两天,他反映在价格上的表现应该是匀速递增,而不是一个星期内翻个跟头。从成本和利润预期两项指标来看,目前的房价是相当的离谱,显然已经脱离了房屋作为商品交易的基本层面,这是房地产专家给大家挖的一个大坑。

    那么为啥房子价格上涨那么快?又为啥一下子出来那么多的职业炒房客呢?想起一个词:忽悠。
    忽悠,接着忽悠!其实这个世界充满了强迫式的引诱,充满了推销商强盗式的说词,它把不着四六的两种东西用温情脉脉的方式联系在一起,让你以为幸福生活像天上掉下的馅饼,其实“幸福生活”是脚下的陷阱。人们在天真做着房子升值美梦的时候,就掉进坑里了!

   想起个现象。房地产专家总是告诫我们:通过对住房供需状况、开发建设成本、土地政策、信贷政策、税收政策等影响房价的若干因素综合分析可以发现,房价存在上涨趋势。所以近几年,随便你到哪个城市的售楼处看看,一定会发现这样一个普遍规律,即便楼盘开盘第一天,总会有大批的人在门外排队等候买楼。售楼小姐也会面若桃花地告诉你:“不好意思,这一套已经有人抢订了”,“对不起,那一套也有人交订金了。”晕!当第一天时所有的好位置好口岸就卖光了,都没得卖了,你还开什么盘?但售楼小姐仍然笑得自信而诡异莫测,看着你的眼神如同看着一条即将入网的鱼儿。就这样鱼儿争相入网了。

    如今看来,炒房客手中的房子,不过是“一朵花”,这场游戏的名字叫做“击鼓传花”。炒房客被房产专家们忽悠得以为自己手中拿着的是一朵幸福的花,而房地产商人则为自己刚刚把花丢给别人而再没事偷着乐,哦,对不起,他不是没事做,他在数钱呢。银行?他不是传花的人,他是那个击鼓的人。当什么时候他的鼓停了,他会把还停留在某个倒霉蛋手上的“花”拿走,怎么着,银行的钱是不能变没的,没有钱换,就拿房子抵。这些就是炒房游戏最简单的规则。
    如果说炒房者、开发商和银行之间已经展开一场一损俱损的“囚徒游戏”,目前看来,这场死亡游戏相当惨烈。地产商说,要死也是银行先死;银行说,贷款人无论如何也逃不掉……炒房客,很抱歉,你就是准备替别人受伤的人!

     PS:求求房地产专家们了,请您别开口说房价一定、肯定、百分之百……会上涨了,我们小老百姓被忽悠怕了。
     PS2:专家们总是在说房价会上涨,难道房价是皇帝的女儿只涨不跌?您认为房价会上涨还是会下跌?

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