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商振,企业组织与人才发展教练。主要研究方向:组织效能与团队领导力。核心讲授课程:团队领导力、管理提升训练MTP、管理者的战略观、关键链——HOLD住项目管理的核心等。图书作品:《身边的管理学》、《职业精神》、《树立正确职业精神的30条法则》、《从历史看职场》。 邮箱:shangzhen626@163.com。

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万科房子降价,为什么呢?  

2008-02-19 11:49:29|  分类: 商振有话说 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    一、万科这条楼市“降价鲶鱼”自去年底在珠三角率先搅动之后,如今在长三角也甩动了一下“尾巴”:将在鼠年元宵节对上海约10个楼盘打九五折,集中优惠销售。这是2007年第二季度以来上海楼市折扣率最高的促销。“打折风”从珠三角刮到长三角,表明房地产市场的多区域调整已在进行,并呈扩散之势。

    二、万科旗下的上海万科房地产有限公司日前表示,将安排在元宵节(2月21日)当天,对万科在上海的10个楼盘——主要是已发售楼盘的剩余房源(包括公寓、别墅和商铺),进行集中签约,优惠5%。这是万科继在广州、深圳、成都等地之后,首次在上海地区采取类似促销手段,也是近一年来上海地区新房销售折扣率最高、规模最大的一次。

    三、虽然国内地产龙头企业万科(000002)近期在全国范围内大幅降价,但其2008年1月份的楼盘销售金额仍让人们大跌眼镜,仅为18.5亿元,不足去年12月份的三成。根据万科昨天发布的公告显示,其1月份销售额出现了大幅度的下降。其中,2008年1月份公司实现销售面积23万平方米,销售金额18.5亿元,而就在一个月之前万科公布的2007年12月份业绩还显示,公司实现的销售面积为76.7万平方米,销售金额达到61.7亿元。

[商振有话说]

    一、到底谁抛弃了谁?何产品销售不出去,无外乎市场需求萎缩和购买力与供应不匹配。但“有房才有家”的国人不可能不需要房子,但宁愿租房或和父母蹭房也不买房的人不是真的不需要房子了。以北京为例,2007年北京所有销售出去的房子总共才14.4万套,但2007年北京新增城市人口就高达52万人。同样以万科为例,其07年12月的业绩之所以实现销售金额达到61.7亿元,与其在珠三角地区所谓“合理定价”的降价有很大的关系。这说明了不是消费者抛弃了房子,而是房地产企业阻碍了消费者的热情拥抱。

    二、不抛弃、不放弃?《士兵突击》留下了一句经典的台词:“不抛弃、不放弃”。但任何事情都是相对的。不抛弃战友,意味着对胜利的放弃;不放弃坚持,意味着对舒适的抛弃。同样的道理,房地产如果不抛弃高利润不放弃高定价,就意味着对消费者的抛弃和放弃。有得必然有失,坚持到底诚然值得钦佩,但不顾主流意愿而一味的坚持,得到的不一定是胜利。这次看似万科没有坚持住,它抛弃了利润放弃了高价,但这些背后有没有其他?万科的现金流是不是紧张?降价促销除了回馈客户,是否也有回笼资金的目的?仅08年1月万科在上海花费在土地储备上的资金就5亿左右。万科抛弃、放弃了暂时的眼前的利益,但他是否会收获远期更大的利益?国家在不断加强房价调控,土地价格不断攀升、银行不断紧缩银根,这个时候万科再给上一脚----把销售价格拉下来。简单说,在成本不断上升的基础上,行业里的领头企业把销售价格拉下来,则市场压力必然争大,那么小企业面临的就是生存问题。如果小企业生存不下去了,剩下的就只有家里有存粮的大户了。等到小户都没有了,大户的腰杆子会不会更硬一些?想起个不相关的例子,微软推广操作系统的时候,好象早知道盗版的存在,但他不理会,因为他知道市场上只有我一家的时候,他就有话语权了,于是有了今天的微软。从这个角度看,万科抛弃了?放弃了?没抛弃吗?没放弃吗?这是个问题。

     三、一样的药怎么不一样的效?去年12月9日,位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘,不到两个小时,其首次推出的C栋156套单位即全部售罄,销售金额逾2.1亿元。今年1月24日,位于成都蜀都大道上的万科魅力之城四期的电梯房,售楼处报价4500-4600元/平方米,远远低于2007年12月前的6000元/平方米以上的价格。万科的房子在广州和成都的房子卖得很火,但为什么同样降价在上海却没有取得同样的效果呢?历来岁末年初都是楼市交易淡季,并伴有不同程度的价格下跌,万科为什么选择在这个时间、在上海这个房价标杆区域进行促销呢?是姿态还是真的“回馈客户”?5%的降价真的“优惠”了吗?以上海万科花园小城项目为例,开盘均价约6500元/平方米,目前涨幅约三成,此时再下调5%,怎么看怎么像某些商家促销:昨天50,今天100,但我给你打8折,您说呢?那为什么广州和成都的降价效果明显呢?实际上在市场调整发生之后,万科在部分城市的一些楼盘价格迅速调整到比周边同类楼盘低10%~15%的水平,在此基础上再降价,自然要实惠得多。由此可见,不是药的效果不一样,而是所使用的药引不同啊。

     但不管怎么说,万科开始降价了,并促使了区域其他公司的楼盘项目价格有所松动,这对于咱老百姓来说,仍然是一件好事,我真心希望的万科降价后的房子能够销售得更多更好,因为这将对整个市场一个强有力的信号:便宜的房子大家都会要!  

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《身边的管理学》选载 《商振有话说》系列

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